相続した実家が空き家に…「負動産」を抱える前に知っておきたい4つの選択肢

義祖母が施設に入ることになったとき、家族の間で真っ先に話題になったのが「あの家、どうする？」という問題でした。築50年超の木造一戸建て。最寄り駅からバスで20分、人口が減り続けている地方の小さな町。正直、誰も住むつもりはありません。でも「とりあえず相続しておくか」という雰囲気もありました。

調べてみると、安易に空き家を相続してしまうことにはさまざまなリスクがあることがわかりました。固定資産税は毎年かかる、管理しなければ近隣トラブルになる、売ろうとしても値段がつかない——「負動産（価値がマイナスの不動産）」という言葉を初めて知ったのもこのときです。

この記事では、相続した実家が空き家になりそうな場合に知っておくべきこと、具体的な4つの選択肢と費用・注意点をまとめました。実家の相続全般については実家の相続はどうする？もあわせてご覧ください。

空き家問題の現状：今や全国に900万戸

2024年に公表された総務省「住宅・土地統計調査」（2023年）によると、全国の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8%にのぼります。約7〜8軒に1軒が空き家という計算です。この数字は今後さらに増加することが予測されており、特に地方・郊外での空き家問題は深刻です。

空き家になりやすい不動産の特徴

• 築年数が古い（特に1981年以前の旧耐震基準の建物）
• 最寄り駅・バス停から遠い、または公共交通機関が不便
• 人口減少が進む地方・過疎地域
• 土地の面積が小さい、または形が悪い（旗竿地など）
• 農地・山林などが隣接し、利用用途が限られる

放置すると何が起きるか

空き家を放置すると、以下のような問題が発生します。

2023年に施行された改正空家等対策特別措置法では、「管理不全空き家」という新しいカテゴリーが設けられ、これに指定されると住宅用地の特例が外れる（固定資産税が上がる）ようになりました。以前は「特定空き家」（倒壊の危険がある）に指定されないと特例が外れなかったのが、管理が不十分な段階でも対象になるよう厳しくなっています。

選択肢①：売却する

最もシンプルな解決策は売却です。ただし、「売れない」「値段がつかない」ケースも多く、過信は禁物です。

売却前に確認すること

• 相続登記の完了：売却には所有者名義の登記が必須。未登記の場合は先に相続登記が必要
• 遺産分割協議の完了：相続人全員の合意がなければ売却できない
• 境界の確認：隣地との境界が確定していない場合、測量が必要（10〜50万円程度）
• 建物の状態：旧耐震基準の建物は住宅ローンが組みにくく、買い手が付きにくい

「空き家の3,000万円特別控除」を活用する

国税庁が定める「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」（通称・空き家の3,000万円特別控除）を利用すると、売却益から最大3,000万円を控除できます。

主な適用条件：

• 相続した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
• 1981年5月31日以前に建築された建物（旧耐震基準）
• 相続直前まで被相続人が一人で居住していた（老人ホーム入居中の場合は一定の条件あり）
• 売却価格が1億円以下
• 売却前に耐震リフォームを行うか、建物を解体して更地で売却する

この特例は相続後3年以内という期限があるため、売却を検討しているなら早めに動くことが重要です。

選択肢②：賃貸に出す・空き家バンクを活用する

売却はしたくないが管理も難しい場合、賃貸や空き家バンクの活用という方法があります。

賃貸に出す場合の注意点

古い建物を賃貸に出す場合、リフォーム費用が大きな課題です。最低限の修繕（水回り・内装）でも100〜300万円かかることがあり、家賃収入で回収できるかどうかの収支計算が必要です。また、借主が退去しない「立ち退き問題」が発生するリスクも頭に入れておく必要があります。

空き家バンクを使う

空き家バンクとは、市区町村が運営する空き家の売買・賃貸のマッチングシステムです。移住希望者や地元の方に低価格・または無償で提供するケースもあります。登録は無料で、自治体によってはリフォーム補助金や移住支援金とセットになっているところもあります。

ただし、需要がない地域では空き家バンクに登録しても問い合わせが来ないことも多いです。自治体の担当窓口に相談して、現実的な見込みを確認してみてください。

選択肢③：解体して更地にする

建物に価値がなく活用も難しい場合、解体して更地にする選択肢があります。

解体費用の目安

解体費用は建物の大きさ・構造・立地（重機が入れるか）・廃材の処分費などによって大きく変わります。アスベストが含まれている場合（1970〜80年代の建物に多い）は、別途除去費用が数十万円〜数百万円かかることもあります。

「更地にすると固定資産税が上がる」に注意

建物が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大1/6になっています。建物を解体して更地にするとこの特例が外れ、固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。売却・活用の目処が立っていない段階での解体は、かえってコストが増える可能性があるため注意が必要です。

解体→売却をセットで考える場合は、「空き家の3,000万円特別控除」の条件（解体後に更地で売却することが要件のひとつ）も確認しながら進めましょう。

選択肢④：相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらう

「売れない、貸せない、解体費用も出せない」という状況で注目されているのが、2023年4月27日から始まった相続土地国庫帰属制度（法務省）です。

制度の概要

相続や遺贈によって取得した土地を、一定の要件を満たせば国（法務局）に引き取ってもらえる制度です。「負動産」を手放したい方にとって、画期的な選択肢です。

引き取ってもらえる土地の主な要件

• ✅ 建物が建っていない（更地であることが原則）
• ✅ 担保権・使用収益権が設定されていない
• ✅ 他人の利用が予定されていない
• ✅ 土壌汚染・埋設物がない
• ✅ 崖地など管理が著しく困難でない
• ✅ 境界が明確である

逆に言えば、建物がある土地はそのままでは申請できません（解体が必要）。また、農地・森林は別途手続きが必要です。

費用：負担金（10年分の管理費用相当）を支払う

国に引き取ってもらう際は「負担金」を支払う必要があります。宅地の場合、面積に応じて計算され、最低20万円（面積が小さい場合も一律20万円）です。広大な土地や市街地では数十〜数百万円になることもあります。審査手数料として1万4,000円（土地1筆あたり）も別途かかります。

解体費用＋負担金のトータルコストと、固定資産税を払い続けるコストを比較して判断することになります。

制度の限界：申請が通らないケースも多い

制度開始から1年間の申請件数は約1,900件で、承認されたのはそのうちの一部にとどまっています。審査のハードルは決して低くなく、「とにかく手放せる万能策」ではないことは理解しておく必要があります。それでも、選択肢として知っておく価値は十分あります。

相続放棄は「空き家を手放す」手段にはならない

「空き家を相続したくないから相続放棄すればいい」と考える方もいますが、注意が必要です。

相続放棄をすると、その人は相続人ではなくなるため、原則として財産を引き継ぎません。しかし、2023年の民法改正（2023年4月施行）により、相続放棄をした後でも「現に占有している相続財産については、他の相続人や相続財産清算人に引き渡すまで保存義務が続く」とされています（民法940条）。

つまり、実家に住んでいた・管理していたケースでは、相続放棄しても即座に「関係なし」とはならない場合があります。また、相続人全員が放棄すると、清算人選任の申立て義務が生じることもあり、かえって手続きが複雑になることも。「空き家を手放したいから放棄する」は、万能策ではありません。

まとめ：「とりあえず相続」は最もリスクが高い

空き家の相続で最も避けるべきは「何も決めずにとりあえず相続してしまう」ことです。改めてポイントを整理します。

• ✅ 空き家を放置すると固定資産税増加・倒壊リスク・近隣トラブルが発生する
• ✅ 売却するなら相続後3年以内に動くと「3,000万円特別控除」が使える
• ✅ 解体する前に固定資産税が最大6倍になることを考慮する
• ✅ 売れない土地は相続土地国庫帰属制度（更地が条件・負担金あり）も選択肢
• ✅ 相続放棄で即解決にはならない——管理義務が残る場合がある
• ✅ 空き家バンクは無料登録・自治体補助金とセットで活用できる場合がある

まず今日できる一歩は「実家の固定資産税通知書を確認し、土地と建物の評価額を把握する」こと。そこから売却・解体・国庫帰属のどの選択肢が現実的かを判断する材料が見えてきます。地域の不動産会社に査定を依頼してみるのも、情報収集の第一歩として有効です。

相続財産の整理全般については相続手続きの流れと期限一覧もあわせてご活用ください。

よくある質問（FAQ）

Q. 空き家を相続したまま放置すると罰則はありますか？

A. 直接的な罰則はありませんが、「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されると固定資産税の優遇（1/6特例）が外れます。さらに是正勧告・命令に従わない場合は、行政が強制的に撤去（行政代執行）し、その費用を所有者に請求するケースがあります。

Q. 相続した空き家のリフォームに補助金はありますか？

A. 自治体によってリフォーム補助金や解体補助金を設けているところがあります。国土交通省の空き家対策総合支援事業のほか、各市区町村の住宅担当窓口に確認してみてください。補助額は数十万円〜100万円程度のものが多いようです。

Q. 農地や山林も相続土地国庫帰属制度で引き取ってもらえますか？

A. 農地は農業委員会、森林は市町村長への申請が必要で、宅地とは手続きが異なります。引き取りの条件も宅地より厳しく設定されている場合があります。法務局または農業委員会・市町村の担当窓口への事前相談をおすすめします。

家族の終活ノート

終活ブロガー

義祖母が2024年に90歳を迎えたことをきっかけに、相続・後見・葬儀を家族で一から調べ始めました。最初は「相続税ってそもそもいくらから払うの？」というレベルで、法務局に電話して手続きを確認したり、銀行の窓口で口座凍結の話を聞いたりしながら少しずつ知識を積み上げました。弁護士でも税理士でもありませんが、「同じ状況の家族が調べたらこうなった」という記録として、費用・期限・手順を具体的に書くことを大切にしています。